כחלון? יוריד את מחירי הדירות?
בשביל להוריד את מחירי הסלולר כחלון היה צריך להתמודד עם שני טייקונים. בשביל להוריד את מחירי הדיור הוא יצטרך כשר אוצר להתמודד מול שיטה שלמה. הנה תשעת הגופים שכחלון יצטרך להתמודד מולם בדרך למשימה הבלתי אפשרית של הורדת מחירי הדירות בישראל.
בכנסת הבאה, אם לא תהיינה הפתעות, אמור לעבור חוק משכנתא 90% של ישראל ביתנו. התכנית תאפשר מתן משכנתא במימון של עד 90% מערך הדירה וזאת בניגוד לרמה הנהוגה היום שהיא כ-70%. את 20% הסיכון הנוספים, שיתווספו לבנקים בעקבות התכנית, תקח על עצמה המדינה. כלומר במקרה שהלווה יפשוט רגל, המדינה תהיה ערבה עד לגובה 20% מהמשכנתא שלקח. החוק כבר עבר בוועדת השרים לחקיקה בכנסת האחרונה ונקטע בדרך לאישור מלא בעקבות הקדמת הבחירות.
למהלך יש משמעות כפולה. בעוד כחלון יגדיל את ההיצע, ישראל ביתנו תגרום לעלייה בביקוש – ולא בגלל הנסיבות הנכונות של עלייה ביכולת ההשתכרות של הלווה, אלא כתוצאה מעלייה ביכולת ההשתעבדות שלו לבנק.
אחד התרחישים הראלים הצפויים במהלך הקדנציה הקרובה (אם זו תחזיק מעמד מעל שנתיים) הוא החלת ריבית שלילית ותכנית “הרחבה כמותית” (הדפסת כסף) במשק על ידי בנק ישראל.
שני המהלכים נועדו לעורר שוב את האינפלציה בישראל. במילים אחרות – בנק ישראל לא יהסס להשתמש בכלים הכי כבדים העומדים לרשותו כדי להחזיר את עליות המחירים למשק עד קצה יעד האינפלציה (3% בשנה), וזאת אחרי שאלו רשמו ירידה חדה בחודשים האחרונים.
בראיון שקיימתי עם חבר הכנסת העתידי אלי כהן, המשמש גם כראש המטה הכלכלי של מפלגת כולנו, הודיע כהן כי כחלון כשר אוצר לא מתכוון לשנות את המדיניות הזו של בנק ישראל. זאת אף על פי שיעד האינפלציה נקבע על ידי שר האוצר והממשלה. כהן התקשה להסביר כיצד תוכניתו של כחלון להוריד את המחירים במשק בכלל ואת מחירי הדיור בפרט, מתיישבת עם העובדה שבו זמנית בנק ישראל מיישם מדיניות להעלאת המחירים בגיבוי הממשלה.
3. קרנות הפנסיה
אם לא יהיו שינויים מהותיים בהמלצותיה הצפויות של הוועדה לאיגוח ההלוואות, בקרוב יוכרז בישראל על תחילת עידן ״איגוח המשכנתאות״. המשמעות היא שהבנקים יוכלו לקחת את תיקי המשכנתאות ולמכור אותם כניירות ערך לקרנות הפנסיה והגמל שלנו. כך יועבר הסיכון שבתיקי המשכנתאות, ממנו מזהיר לאחרונה שוב ושוב בנק ישראל, ממאזני הבנקים הישר אל תיקי הפנסיות של כולנו.
ברגע שיציבות תיקי הפנסיות שלנו תהפוך להיות תלויה בעליה בתשואות של שוק המשכנתאות, לא ברור למי במצב כזה באוצר ובקרב החוסכים יהיה בכלל אינטרס להוריד את מחירי הדיור.
 |
| סעיף מתוך תכנית הדיור במצע מפלגת “כולנו” |
תכנית הדיור של מפלגת כולנו עולה כסף. הרבה כסף. שיווק קרקעות במחירים זולים יותר פירושו הקטנת הכנסות המדינה במילארדי שקלים. מאיפה יגיע הכסף? בדיוק כאן, בניגוד לסעיפים המפורטים של צד ההוצאות, הופך מצע מפלגת כולנו להיות מאוד כללי ומעורפל בצד ההכנסות. למעשה במפלגת כולנו בנו תרחיש שאפילו האופטימי מבין הכלכלנים יתקשה להבין איך יוכל להתממש ולהכניס למדינה את הסכומים האסטרונומיים שמופיעים בו. את האזרחים אפשר למרוח דרך המצע אבל את המציאות יהיה בלתי אפשרי לרמות. כנראה שכבר בשלב הראשון יתקל כחלון בפקידי אוצר מודאגים שיחפשו מאיפה להביא את הכסף.
נכון להיום יש בישראל כ-50 אלף אזרחים המחזיקים 3 דירות או יותר. בנוסף יש כ- 150 אלף דירות ריקות. במצע של כולנו יש התייחסות רק למיסוי הדירות הריקות. זריקת כמות כה גדולה של דירות לשוק בעזרת מיסוי גבוה תייתר חלק גדול מתכניתו המתישה והארוכה של כחלון לבנות 250 אלף דירות. השאלה המעניינת היא האם האוליגרכיה, בחסות שליחיהם בכנסת, תתן יד ליישום מס כזה על הדירות להשקעה או בעיקר על הדירות הריקות שחלקן נמצאות בבעלותם. נקודה זו תהיה מבחן ראשון חשוב במלחמתו של כחלון במחירי הדיור ורמז לרצינות כוונותיו בהמשך.
6. חברות דירוג האשראי
אחד הפרמטרים המרכזיים שבוחנות חברות דירוג האשראי הוא הצמיחה בתוצר (תמ”ג) של המדינה. פרמטר זה עוזר לאותן חברות לקבוע מה יכולת המדינה להחזיר את החובות שלקחה על עצמה. בשביל שתהיה צמיחה בתמ”ג, צריך שתהיה גדילה גם בכמות הכסף החדש שמוזרם למשק מאשראי. כשמדברים על גדילת אשראי בישראל, הפוקוס בשנים האחרונות נמצא בעיקר בסקטור אחד – אשראי לדיור. בשנים האחרונות כ-80% מכלל הצמיחה באשראי הקמעונאי בישראל הגיע ממשכנתאות. לפיכך ירידה בהיקף המשכנתאות החדשות, עקב ירידה במחירי הדיור או קפאון, תגרור איתה כמעט בוודאות גם ירידה בתוצר. דבר זה עלול להוביל להורדת דירוג האשראי של ישראל.
ספק אם שר אוצר כלשהוא ירצה להקטין את כמות המשכנתאות הנצרכת במחיר של הסתבכות מול חברות דירוג האשראי. האם כחלון יהיה הראשון שיעשה זאת? ההיסטוריה המקומית והעולמית מוכיחה שאפשרות כזו היא לרוב חסרת סיכוי.
7. הבנקים
לכחלון יש תכנית לפרק את רשות מקרקעי ישראל (רמ”י) במהירות ולהקים גוף אחר שינהל את מלאי הקרקעות ביעילות ומהירות גבוהה יותר. על מנת שיוכל ליישם את התכנית שלו הוא יאלץ להתמודד מול גוף עיקש בדמות ועד העובדים החזק של רמ”י.
גם אם נניח שכחלון יפתח כוחות על טבעיים, ויצליח לעקוף את כל המכשולים האדירים שהוזכרו בסעיפים הקודמים, על פי תוכניתו אמורות להיבנות 250,000 דירות כמעט באופן מידי (במונחי הזמן של הנדל”ן בארץ). משום מה כחלון שכח, שמי שאמור להוציא לפועל את בניית הכמות המטורפת הזו של הדירות ובעקבות כך להוריד את המחירים, הם קבלנים שיעשו זאת בעזרת מימון הבנקים. אבל מה לעשות שגם הקבלנים וגם הבנקים הם שני גופים שאינם חברתיים בשום צורה? הם לא אמורים להבחר לכנסת הקרובה וריצוי הציבור לא עומד בראש סדר העדיפויות שלהם. כל מטרתם מתמקדת סביב הגדלת שורת הרווח בסוף הרבעון. לכן הסיכוי שהם יסכימו לבנות או להשקיע בשוק יורד, הוא בדיוק כמו הסיכוי ששחיין מנוסה יקפוץ ראש לבריכה בלי מים.
