יועץ השקעות פרטי – אובייקטיבי ובלתי תלוי

טלפנו: 077-2042600 נייד: 050-8372505

כחלון? יוריד את מחירי הדירות?

כחלון? יוריד את מחירי הדירות?

25 מרץ , 2015

בשביל להוריד את מחירי הסלולר כחלון היה צריך להתמודד עם שני טייקונים. בשביל להוריד את מחירי הדיור הוא יצטרך כשר אוצר להתמודד מול שיטה שלמה. הנה תשעת הגופים שכחלון יצטרך להתמודד מולם בדרך למשימה הבלתי אפשרית של הורדת מחירי הדירות בישראל.

1. הקואליציה
בכנסת הבאה, אם לא תהיינה הפתעות, אמור לעבור חוק משכנתא 90% של ישראל ביתנו. התכנית תאפשר מתן משכנתא במימון של עד 90% מערך הדירה וזאת בניגוד לרמה הנהוגה היום שהיא כ-70%. את 20% הסיכון הנוספים, שיתווספו לבנקים בעקבות התכנית, תקח על עצמה המדינה. כלומר במקרה שהלווה יפשוט רגל, המדינה תהיה ערבה עד לגובה 20% מהמשכנתא שלקח. החוק כבר עבר בוועדת השרים לחקיקה בכנסת האחרונה ונקטע בדרך לאישור מלא בעקבות הקדמת הבחירות.

למהלך יש משמעות כפולה. בעוד כחלון יגדיל את ההיצע, ישראל ביתנו תגרום לעלייה בביקוש – ולא בגלל הנסיבות הנכונות של עלייה ביכולת ההשתכרות של הלווה, אלא כתוצאה מעלייה ביכולת ההשתעבדות שלו לבנק.

המשמעות השניה היא שאף שר אוצר לא ירצה להוריד את מחירי הדירות בצורה שתסכן את יכולת החזר המשכנתאות שהוא ערב להן. מדובר בערבות מדינה הנאמדת במיליארדי שקלים בשנה. בנקודה זו יהיה מעניין לראות האם כחלון כמו קודמו,לפיד, יעשה הכל כדי להפיל את התכנית הזו בטרם תועבר בקריאה שלישית.
2. בנק ישראל 
אחד התרחישים הראלים הצפויים במהלך הקדנציה הקרובה (אם זו תחזיק מעמד מעל שנתיים) הוא החלת ריבית שלילית ותכנית "הרחבה כמותית" (הדפסת כסף) במשק על ידי בנק ישראל. 
שני המהלכים נועדו לעורר שוב את האינפלציה בישראל. במילים אחרות – בנק ישראל לא יהסס להשתמש בכלים הכי כבדים העומדים לרשותו כדי להחזיר את עליות המחירים למשק עד קצה יעד האינפלציה (3% בשנה), וזאת אחרי שאלו רשמו ירידה חדה בחודשים האחרונים.
בראיון שקיימתי עם חבר הכנסת העתידי אלי כהן, המשמש גם כראש המטה הכלכלי של מפלגת כולנו, הודיע כהן כי כחלון כשר אוצר לא מתכוון לשנות את המדיניות הזו של בנק ישראל. זאת אף על פי שיעד האינפלציה נקבע על ידי שר האוצר והממשלה. כהן התקשה להסביר כיצד תוכניתו של כחלון להוריד את המחירים במשק בכלל ואת מחירי הדיור בפרט, מתיישבת עם העובדה שבו זמנית בנק ישראל מיישם מדיניות להעלאת המחירים בגיבוי הממשלה.
למעשה השיטה המוניטרית בעולם לא מאפשרת לממשלות בעולם לקבוע יעד של הורדת מחירים כללית במשק (אינפלציה שלילית). לפוליטיקאים אין יכולת לשנות יעד זה ומצד שני הם מתקשים להודות בכך בפני הציבור. 

3. קרנות הפנסיה

אם לא יהיו שינויים מהותיים בהמלצותיה הצפויות של הוועדה לאיגוח ההלוואות, בקרוב יוכרז בישראל על תחילת עידן ״איגוח המשכנתאות״. המשמעות היא שהבנקים יוכלו לקחת את תיקי המשכנתאות ולמכור אותם כניירות ערך לקרנות הפנסיה והגמל שלנו. כך יועבר הסיכון שבתיקי המשכנתאות, ממנו מזהיר לאחרונה שוב ושוב בנק ישראל, ממאזני הבנקים הישר אל תיקי הפנסיות של כולנו.
ברגע שיציבות תיקי הפנסיות שלנו תהפוך להיות תלויה בעליה בתשואות של שוק המשכנתאות, לא ברור למי במצב כזה באוצר ובקרב החוסכים יהיה בכלל אינטרס להוריד את מחירי הדיור. 
כל תהליך איגוח המשכנתאות עם ההשלכות הנלוות לו עדיין דורשים את אישור הכנסת. לפיכך, מעניינת במיוחד עמדתו של משה כחלון בעניין. עיון במצע מפלגת כולנו בהחלט יגרום לרבים לשפשף את העיניים:
 
סעיף  מתוך תכנית הדיור במצע מפלגת "כולנו"
 
המנגנון "המרגיע" שמופיע במצע מפלגת כולנו, זה ש"ימנע את העברת התיקים המסוכנים והבעייתיים יותר", הוא מנגנון תיאורטי שנכשל כבר במבחן המציאות בארה"ב. הוא לבטח רחוק מלהתאים לכלכלת ישראל של שנת 2015 המוגדרת כיום כבועת הנדלן הגדולה בעולם. 
לא ברור אם כחלון נגרר להוספת הסעיף הזה למצע על ידי עוזריו או שהיה שותף מלא בתהליך. כך או כך הדבר משדר בלבול מדאיג בתכנית הדיור של 'כולנו' – נראה שיד ימין שם לא ידעה או הבינה מה יד שמאל עושה.
4. משרד האוצר
תכנית הדיור של מפלגת כולנו עולה כסף. הרבה כסף. שיווק קרקעות במחירים זולים יותר פירושו הקטנת הכנסות המדינה במילארדי שקלים. מאיפה יגיע הכסף? בדיוק כאן, בניגוד לסעיפים המפורטים של צד ההוצאות, הופך מצע מפלגת כולנו להיות מאוד כללי ומעורפל בצד ההכנסות. למעשה במפלגת כולנו בנו תרחיש שאפילו האופטימי מבין הכלכלנים יתקשה להבין איך יוכל להתממש ולהכניס למדינה את הסכומים האסטרונומיים שמופיעים בו. את האזרחים אפשר למרוח דרך המצע אבל את המציאות יהיה בלתי אפשרי לרמות. כנראה שכבר בשלב הראשון יתקל כחלון בפקידי אוצר מודאגים שיחפשו מאיפה להביא את הכסף.
5. האוליגרכיה
נכון להיום יש בישראל כ-50 אלף אזרחים המחזיקים 3 דירות או יותר. בנוסף יש כ- 150 אלף דירות ריקות. במצע של כולנו יש התייחסות רק למיסוי הדירות הריקות. זריקת כמות כה גדולה של דירות לשוק בעזרת מיסוי גבוה תייתר חלק גדול מתכניתו המתישה והארוכה של כחלון לבנות 250 אלף דירות.  השאלה המעניינת היא האם האוליגרכיה, בחסות שליחיהם בכנסת, תתן יד ליישום מס כזה על הדירות להשקעה או בעיקר על הדירות הריקות שחלקן נמצאות בבעלותם. נקודה זו תהיה מבחן ראשון חשוב במלחמתו של כחלון במחירי הדיור ורמז לרצינות כוונותיו בהמשך.

6. חברות דירוג האשראי
אחד הפרמטרים המרכזיים שבוחנות חברות דירוג האשראי הוא הצמיחה בתוצר (תמ"ג) של המדינה. פרמטר זה עוזר לאותן חברות לקבוע מה יכולת המדינה להחזיר את החובות שלקחה על עצמה. בשביל שתהיה צמיחה בתמ"ג, צריך שתהיה גדילה גם בכמות הכסף החדש  שמוזרם למשק מאשראי. כשמדברים על גדילת אשראי בישראל, הפוקוס בשנים האחרונות נמצא בעיקר בסקטור אחד – אשראי לדיור. בשנים האחרונות כ-80% מכלל הצמיחה באשראי הקמעונאי בישראל הגיע ממשכנתאות. לפיכך ירידה בהיקף המשכנתאות החדשות, עקב ירידה במחירי הדיור או קפאון, תגרור איתה כמעט בוודאות גם ירידה בתוצר. דבר זה עלול להוביל להורדת דירוג האשראי של ישראל. 
ספק אם שר אוצר כלשהוא ירצה להקטין את כמות המשכנתאות הנצרכת במחיר של הסתבכות מול חברות דירוג האשראי. האם כחלון יהיה הראשון שיעשה זאת? ההיסטוריה המקומית והעולמית מוכיחה שאפשרות כזו היא לרוב חסרת סיכוי.

7. הבנקים

כנגד ההלוואות והמשכנתאות,שנותן הבנק לנדל"ן, הוא מחזיק בטוחות כמו קרקעות או דירות. במקרה של ירידה חדה  במחירי הדיור או הקרקעות, ערך הבטוחות עלול לצנוח, מה שיעמיד בסיכון את מאזני הבנק, את הונו ויציבותו. הבנקים בעזרת בנק ישראל וחברות לובינג עוצמתיות, יעשו הכל כדי שתרחיש כזה לא יתממש.
נזכיר רק, שתחת השיטה הנוכחית, מערכת בנקאית לא יציבה היא לא רק בעיה של הבנקים, אלא גם של הציבור. רוב פקדונותיו של הציבור מופיעים כרצף של ספרות וירטואליות במחשבי הבנק, כשרק אחוז קטן מהם מגובים בכסף אמיתי. הסיבה לקיומה של מערכת בנקאית כזו היא אמון לקוחותיה בקיומו של הכסף. כרסום במאזני הבנק עלולים להעמיד את האמון הזה במבחן מסוכן. כנראה שכחלון יעשה הכל כשר אוצר כדי לא להתמודד עם המבחן הזה.
 
8. ועדי עובדים

לכחלון יש תכנית לפרק את רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) במהירות ולהקים גוף אחר שינהל את מלאי הקרקעות ביעילות ומהירות גבוהה יותר. על מנת שיוכל ליישם את התכנית שלו הוא יאלץ להתמודד מול גוף עיקש בדמות ועד העובדים החזק של רמ"י.

קודמיו שניסו לבצע רפורמות נתקלו בשיבושים קשים שנקטו עובדי הרשות כמו בשנת 2006 וב2013 (אז עוכבו פרסומי מכרזים לדיור להשכרה). בקצב שבו מתפרקות ממשלות בישראל, עד ש"רמ"י תהיה בידינו (או ב'כולנו')" יצטרך כחלון לעבור כנראה עוד מספר רב של מערכות בחירות. אפשרות שניה, כפי שרומזים לאחרונה קרוביו, היא שכחלון פשוט יוותר על התכנית הלא ראלית הזו ויקדם אחת אחרת במקומה.

 
9. הקבלנים וועדות האשראי בבנקים
גם אם נניח שכחלון יפתח כוחות על טבעיים, ויצליח לעקוף את כל המכשולים האדירים שהוזכרו בסעיפים הקודמים, על פי תוכניתו אמורות להיבנות 250,000 דירות כמעט באופן מידי (במונחי הזמן של הנדל"ן בארץ). משום מה כחלון שכח, שמי שאמור להוציא לפועל את בניית הכמות המטורפת הזו של הדירות ובעקבות כך להוריד את המחירים, הם קבלנים שיעשו זאת בעזרת מימון הבנקים. אבל מה לעשות שגם הקבלנים וגם הבנקים הם שני גופים שאינם חברתיים בשום צורה? הם לא אמורים להבחר לכנסת הקרובה וריצוי הציבור לא עומד בראש סדר העדיפויות שלהם. כל מטרתם מתמקדת סביב הגדלת שורת הרווח בסוף הרבעון. לכן הסיכוי שהם יסכימו לבנות או להשקיע בשוק יורד, הוא בדיוק כמו הסיכוי ששחיין מנוסה יקפוץ ראש לבריכה בלי מים.
.
.
 
פורסם על ידי – ערן הילדסהיים

להשאיר תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *

הרשמו לעידכונים

הרשמה
לעידכונים