חברת אמות השקעות בע”מ הוקמה בשנת 1964 כחברה ציבורית שעוסקת בנדל”ן מניב בישראל. החברה בעלת נכסים מניבים מסחריים (דמי שכירות מעסקים) בסדר גודל של 963 אלף מ”ר המחולקים כדלקמן:

45% משרדים.

37% קמעונאות ומסחר.

18% תעשייה ואחרים.

רוב הנכסים המניבים מצויים באזורי ביקוש יציבים יחסית ובחלוקה אזורית כדלקמן:

25% בתל-אביב.

42% בעוטף תל-אביב.

19% בקו ירושלים שעוטף תל-אביב.

14% יתר ישראל.

 

החברה בעלת מחזור הכנסות של כ-511 מיליון ₪, רווחיות נקייה של כ-49%, בעלת NOI (הכנסות תפעוליות נטו מנדל”ן מניב) של כ-500 מיליון ₪ הצומח בקצב של כ-6% בשנה, בעלת FFO (רווח תפעולי נקי מנדל”ן מניב) ריאלי של כ-300 מיליון ₪ הצומח בקצב של כ-9% בשנה. בעלת שווי נכסי נקי של כ-3.5 מיליארד ₪ (מתוך 7.7 מיליארד ₪ שווי נכסי), ממונפת בחוב המגויס מהלוואות ואג”ח המדורג ברמת דירוג טובה. עומדת בתנאי קובננט. החברה נסחרת במכפיל 12 שקרוב לממוצע הענפי.

החברה צומחת בקצב של כ-6% בשנה בטווח הקצר ובכ-3% בשנה בטווח הארוך.

החברה בעלת תזרים מזומנים חיובי ועקבי מפעולות שוטפות.

החברה מעסיקה כ-70 עובדים ומנהלת את נכסיה והשקעותיה בנדל”ן מחסרי מניב בעזרת עשרות חברות בת שונות תחתיה.

התחרות בענף:

 ענף נדל”ן מסחרי מניב בישראל מוערך בסדר גודל של 8 מיליון מ”ר, לחברה נתח שוק של כ-12% במושגי מ”ר ו-4% במושגי שווי נכסים. החברה נהנית מתמהיל נכסים איכותי ויציב בעל תפוסה של כ-95%. התחרות בענף נחשבת לחזקה והחברה משווקת את נכסיה באמצעות פרסומים בערוצים שונים, שימוש במתווכים שונים ושמירה על מוניטין איכותי ואמין מול לקוחותיה.

לקוחות החברה הם עסקים החתומים על הסכמי שכירות ארוכי טווח צמודי מדד. הצפי בענף הוא שיהיה גידול בהיצע שטחי מסחר אשר יוריד את מחירי השכירות, אולם, הרווחיות הנאותה של החברה צופנת יציבות וכושר תחרות טוב מול המתחרות בענף.

להלן פילוח ענף הנדל”ן המניב של חברות ישראליות (המתחרות הגדולות מחזיקות גם בנדל”ן בחו”ל). הפילוח הוא לפי שווי סך נכסים נכון לשנת 2013:

 

הבעלים: 75% בעלי עניין (בעיקר אלוני חץ, חברה ציבורית), כ-6% בידי המוסדיים ו-19% בידי הציבור.

המודל העסקי של החברה:

• צמיחה על ידי פיתוח וניהול איכותי של תמהיל נכסי נדל”ן מסחרי מניב רחב באזורי ביקוש טובים.
• החברה משקיע כ-600 מיליון ₪ (2013) בנדל”ן חדש בשנה על ידי תזרים מזונים וכן על ידי גיוס חוב שעלותו נמוכה מהתשואה הצפויה מהנדל”ן החדש. עלות החוב הכולל בשנה (הוצ’ ריבית חלקי סך חוב זר) כ-5% שנתי קבוע לעומת NOI של כ-6.5% תשואה על שווי נכסים שצומח בקצב של כ-6%, כלומר יש צפי לעודף תשואה על עלות ההון הזר.

סיכון נזילות החברה:  החברה ממנופת תחת תנאי קובננט. תזרים מזומנים חיובי ועקבי מפעולות שוטפות.

שיעור המס הממוצע האפקטיבי: 34%

 

============================================================================================

• סיכום: קניה
• תג המחיר הנגזר מהערכת השווי עומד על כ – 3,422,000,000 ש”ח אל מול שווי שוק של 3,081,770,000 ש”ח.
• פרסום חלקי של הערכת השווי

============================================================================================

הערכת השווי בוצעה ע”י:  מר אלברט קריסטל, מעריך שווי מדופלם, בעל תואר ראשון ושני במנהל עסקים

הערכת קניה בוצעה ע”י: מר גיא חזן, יועץ השקעות מס’ רישיון 8847

============================================================================================

דיסקליימר

הנתונים, המידע, הדעות והתחזיות המתפרסמים במסמך זה (להלן- “המידע”) מסופקים כשירות לקוראים ואינם משקפים בהכרח את עמדתו הרשמית של גיא חזן-יועץ השקעות פרטי. אין לראות במסמך ובמידע הצעה או ייעוץ לרכישה ו/או מכירה ו/או החזקה של ניירות הערך ו/או הנכסים הפיננסים המתוארים בו או של ניירות ערך ו/או נכסים פיננסים אחרים כלשהם. אין לראות במידע המלצה או תחליף לשיקול דעתו המקצועי של הקורא, או הצעה או הזמנה לקבלת הצעות, או ייעוץ השקעות- בין באופן כללי ובין בהתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל קורא- לרכישה ו/או ביצוע השקעות ו/או פעולות או עסקאות כלשהן. במידע עלולות ליפול טעויות ועשויים לחול בו שינויי שוק ושינויים אחרים. כמו כן עלולות להתגלות סטיות משמעותיות בין התחזיות המובאות במסמך זה לתוצאות בפועל. אין לראות במסמך זה כמידע שלם וממצה של כל ההיבטים הכרוכים בנכסים הפיננסים המוזכרים בו. הניתוח במסמך זה נעשה בהתבסס על מידע אשר פורסם ו/או היה נגיש לכלל הציבור ומידע אחר, לרבות מידע שנאסף ונערך על ידי גיא חזן-יועץ השקעות פרטי ומידע הנובע ממקורות אחרים, תחת הנחה שהינו מידע מהימן. מסמך זה אינו מהווה אסמכתא ו/או אישור כלשהם למהימנות ולנכונות המידע האמור. המידע המופיע אינו מתיימר להכיל את כל המידע הדרוש למשקיע זה או אחר, וכן אינו מתיימר להוות ניתוח מלא של כל העובדות והפרטים המופיעים בו והדעות האמורות בו עשויות להשתנות ללא כל מתן הודעה נוספת. מאחר שכך, מסמך זה אינו מהווה בשום צורה שהיא תחליף לייעוץ השקעות המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. גיא חזן-יועץ השקעות פרטי אינו מחויב להודיע לקוראים בדרך כלשהי על שינויים ו/או עדכונים במידע מראש או בדיעבד. גיא חזן-יועץ השקעות פרטי לא יהיה אחראי בכל צורה שהיא לנזק או הפסד שיגרמו משימוש במסמך זה, אם יגרמו, ואינו מתחייב כי שימוש במידע עשוי ליצור רווחים בידי המשתמש. אין לראות בדוח זה ייעוץ השקעות, שיווק השקעות או תחליף לייעוץ או שיווק השקעות ואין לראות בדוח זה התאמה אישית וספציפית ללקוח תוך התחשבות בנתוניו, צרכיו המיוחדים והאחרים, מצבו הכספי, נסיבות ומטרות השקעתו המיוחדים של כל אדם. כל הזכויות במסמך זה ובמידע שייך לגיא חזן-יועץ השקעות פרטי.